Les intervenants insistent à de nombreuses reprises sur le caractère exceptionnel du site du col d’Albanne :

• Par le caractère unique de la vue sur le village d’Albanne et son environnement depuis le col du Télégraphe.
• Par la qualité des perspectives paysagères depuis le col d’Albanne sur la vallée de la Maurienne et les massifs de la Croix des Têtes au nord, Aiguille Noire, Cerces, Galibier au Sud.

Afin de respecter et de préserver ce patrimoine paysager et le village d’Albanne, le projet est conçu pour ne pas être visible depuis le col du Télégraphe. Cette caractéristique répond à une demande explicite des services de l’Etat.

La beauté du site et des panoramas dont bénéficieront les futures résidences touristiques constitue le principal atout du projet dans la perspective de sa commercialisation. Il doit donc être préservé et mis en valeur par un urbanisme et des infrastructures de qualité, et en particulier :

• La réalisation d’un ensemble de résidences de tourisme présentant une forte cohérence urbanistique et reprenant certains éléments caractéristiques des villages de Maurienne.
• Une architecture de faible hauteur, soignée et de qualité qui s’inspire des habitats traditionnels de la commune ou de la vallée de la Maurienne.
• Une intégration paysagère poussée renforcée par des « espaces verts » de qualité, avec, par exemple, la préservation de la butte boisée.

• De la capacité à préserver cette ambition urbanistique et paysagère jusqu’au terme du projet.
• Des efforts et des investissements de la commune pour mettre en valeur et entretenir les abords du site en conformité avec l’esprit du projet.

Les intervenants insistent sur le fait que les efforts des investisseurs/ promoteurs pour développer un projet de qualité seront conditionnés par l’engagement de la commune en la matière. La situation actuelle de l’immobilier de tourisme rend inenvisageable de faire supporter le poids de ces contraintes par les seuls investisseurs. A contrario, un projet de qualité permet aux opérateurs de développer une offre haut de gamme dont les tarifs plus élevés permettent de couvrir des investissements qui seraient à la charge de la commune dans le cadre d’un projet moins ambitieux, piscine, saunas, parking souterrain, etc…

Le développement du site du col d’Albanne dépend de la réalisation de diverses infrastructures :

• Voirie : la mise à niveau de la route Les Karellis-Albanne.
• Eau potable : le réservoir existant couvre les besoins de 1500 lits. Au-delà, il est nécessaire de construire un nouveau réservoir.
• Assainissement : raccordement à la station d’épuration intercommunale de Calypso. Obligatoire pour le village d’Albanne.
• Remontées mécaniques : un télésiège débrayable reliant la station au domaine skiable d’altitude, un deuxième à pinces fixes reliant l’arrivée du téléski d’Albanne, un téléski pour l’initiation au col.
• Piste : une piste de ski depuis le Bec de l’aigle jusqu’au col. Son implantation à droite ou à gauche du télésiège débrayable reste à déterminer. La préférence de la commune va pour l’instant au côté nord.
• Neige de culture : mise en place de canons à neige pour assurer le retour à la station : 34 hectares. Une retenue d’eau collinaire de 100 000m3 est prévue à Vinouva.

A propos de ces investissements :

• Une personne dans l’assemblée remarque que le Comité de Suivi du projet nommé par le préfet n’a pas été associé aux études en cours, en particulier pour le télésiège du Bec de l’Aigle.
• Indépendamment des problèmes de faisabilité et d’autorisation, la retenue collinaire crée des enjeux de responsabilité civile du maire. Son accès sera donc interdit et protégé.
• Les intervenants insistent sur la nécessité de ne pas prendre de risque et de faire les choses dans l’ordre. En particulier en ne démarrant pas les travaux, notamment, du télésiège du Bec de l’Aigle avant que le projet de résidence ne soit finalisé.
• Ils insistent également sur la situation actuelle de l’immobilier touristique qui rend peu probable le financement des infrastructures par les partenaires du programme immobilier. Ces investissements, et en particulier, le raccordement à la station d’épuration resteront donc pour une grande part à la charge de la commune.

Les intervenants répètent à plusieurs reprises que ce projet n’est pas viable sans les mesures d’incitation fiscales. La vallée de la Maurienne bénéficie d’un classement en zone de revitalisation rurale (ZRR). Ce dispositif permet à des particuliers de bénéficier d’allègements fiscaux pour des investissements dans des résidences de tourisme destinées à la location pour une période de 9 ans et confiées à un organisme de gestion pendant cette période. Les constructions envisagées devront être agréées comme résidence de tourisme, donc avec un minimum de 100 lits par permis de construire. Un autre minimum de 800 lits, celui-là est obligatoire pour lancer les travaux. La construction par des particuliers de gîtes ou de résidences secondaires n’est pas compatible avec ces contraintes, ni avec le projet urbanistique.

Ce type de montage est destiné à une clientèle aisée, qui recherche en premier lieu un outil de défiscalisation. La demande en la matière est très forte, ce qui présente :

• L’avantage de garantir la vente des logements si le projet se réalise.
• L’inconvénient d’engendrer des opérations opportunistes par des promoteurs soucieux de vendre du béton à court terme et peu intéressé par la pérennité des résidences créées.

Il existe en particulier un risque de défaillance des futurs partenaires de la commune qui conduirait au scénario du pire, bâtiments construits mais ne générant pas l’activité escomptée, avec perte du patrimoine naturel et paysager d’Albanne sans compensation par les retombées économiques.

Il existe également un risque sur le projet à l’échéance de la période de mise en location obligatoire de 9 ans : en cas d’insatisfaction vis-à-vis du gestionnaire, les propriétaires peuvent être conduits à louer directement leurs logements ou les utiliser en résidences secondaires, ce qui se traduirait par une chute de la fréquentation et des recettes des remontées mécaniques, remettant en cause l’économie du projet.

Dans ce contexte, le choix des partenaires qui réaliseront l’opération sera crucial pour la pérennité de la nouvelle station.

Les intervenants suggèrent l’établissement d’une relation de confiance avec des partenaires de qualité, et pour cela, ne pas tomber dans le piège du « on va tout leur faire payer ». Les investissements consentis aujourd’hui sur les infrastructures : route, adduction et réservoir d’eau potable, ne peuvent être financés par les partenaires de l’opération.

• Prix d’achat des appartements : 3 000 € /m² (20 000 F/m²) soit 1 Million de francs pour 50 m².
• Prix d’achat des commerces : 2 300 €/m² (15 000 F/m²) surface brute de maçonnerie, soit 1.5 Million de francs pour 100 m² sans travaux d’aménagement et activité commerciale.
• Prix de location à la semaine
  • 4* : 725 € (4 750 f)
  • 3* : 600 € (4 000 f)

L’assistance remarque que peu d’habitants de la commune ont les moyens d’acheter un appartement ou un commerce.
Du fait de la formule choisie (résidences de tourisme), les retombées en terme d’emploi sont beaucoup plus faibles qu’aux Karellis. La réalisation du projet dans son intégralité permettra la création de 70 à 100 emplois, 5 à 10 à l’année, 15 à 20 double saisonniers, 20 à 30 saisonniers en été, une cinquantaine en hiver.
Ces emplois incluent ceux générés par les commerces :

• 1 à 4 restaurants
• 1 à 4 loueurs de skis
• 1 épicerie supérette
• 2 journaux-tabacs-souvenirs

L’implantation de ces commerces sera contrôlée et concentrée au cœur de l’ UTN pour constituer une place de village. L’épicerie est essentielle au fonctionnement du site touristique, mais elle n’est pas viable avec 800 lits (minimum démarrage du projet), ni même avec 1900 lits. Il sera probablement nécessaire de la subventionner, cession à faible coût des murs, par exemple.
Le faible nombre de lits ne permet pas d’envisager un grand nombre d’infrastructures collectives. Seules une crèche et une salle polyvalente de 300 m² est envisagée. Pour bénéficier d’autres équipements, cinéma, etc, les vacanciers devront se rendre aux Karellis.

Les intervenants remarquent :

• Que le projet a un impact important sur l’activité de l’agriculteur vivant à Albanne (perte de pâturage et de prés de fauche).
• Que la préservation de l’agriculture de montagne est un des principaux objectifs de la « Loi Montagne » et des procédures UTN en zone alpine.

Une personne dans la salle rappelle que la mise en place de mesures compensatoires fait partie des clauses conditionnant le lancement de l’opération.
Face à ces constats, les intervenants annoncent :

• Que la commune devra verser des compensations financières à l’agriculteur pour les contraintes subies du fait du projet.
• Qu’un tiers indépendant sera mandaté pour identifier une stratégie de pérennisation de l’activité agricole à Albanne et évaluer les besoins de financements nécessaires (aides publique et de la commune). Les services de la DDA suggèrent une évolution vers une filière laitière avec commercialisation locale de fromages.

Le projet se fait dans un contexte :

• De forte concurrence (20 000 lits en résidence de tourisme en projet ou construction dans la vallée)
• De stagnation ou faible croissance du nombre de nuitée en montagne (la croissance actuelle de l’offre dépasse largement la demande)

La clientèle du site d’Albanne sera prise à d’autres stations.
Dans cette compétition, le site d’Albanne présente certains atouts, en particulier son positionnement en moyenne altitude et la grande beauté du site.

Le succès de l’opération dépendra donc en grande partie de la capacité à préserver, mettre en valeur et développer ces atouts compétitifs.

Cinq niveaux de risques liés au projet peuvent être distingués :

Plus généralement, les partenaires en charge de la construction et de la vente des appartements supportent moins de risques que la commune. La sélection de ces partenaires constitue donc une étape importante du projet.

Bien sûr, avec ce document, tu peux préparer tes questions à Jean et aux conseillers qui l’accompagneront ce soir-là.
On évoquera également d’autres points, notamment le pourquoi et le comment, le planning et la date fatidique du 31 décembre 2006. On parlera de notre rencontre avec Christian VERRIER et Jean-Pierre NORAZ. On pourra voir la maquette et les plans.
A samedi ! Si par un hasard malencontreux, tu ne peux être présent, pose tes questions par mails ou trouve-toi un représentant. Nous voulons que cette réunion soit sympathique, alors fais en sorte que ta question le soit également.

Pour terminer, et pour toi qui en veux encore, voici le texte de l’arrêté du préfet de région Michel BESSE en date du 16 octobre 2002

• Vu le code de l’urbanisme, et notamment ses dispositions issues de la loi du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne ;
• Vu le décret n° 85996 du 20 septembre 1985 relatif à la composition et au fonctionnement du comité de massif pour les Alpes du Nord ;
• Vu la délibération de la commune de Montricher-Albanne en date du 8 février 2002 demandant l’autorisation de création d’une unité touristique nouvelle, selon les dispositions du dossier annexé à cette délibération ;
• Vu l’accusé de réception du dossier délivré par la préfecture de la Savoie en date du 28 juin 2002 ;
• Vu le compte rendu de la mise à disposition du public prescrite par l’arrêté du préfet du département de la Savoie en date du 14 août 2002 ;
• Vu l’avis émis par la commission spécialisée des unités touristiques nouvelles dans sa séance du 20 septembre 2002 ;

CONSIDERANT que :

• La demande présentée concerne le développement d’un nouveau pôle touristique au col d’Albanne comprenant : la réalisation d’hébergements touristiques pour 20 000 m² de SHON et la réalisation de remontées mécaniques associées (2 télésièges, 1 téléski),
• Les risques naturels sont maîtrisables sur le site,
• L’approvisionnement en eau apparaît suffisant jusqu’à 1500 lits créés,
• Les eaux usées seront traitées par la station d’épuration projetée en fond de vallée,
• L’impact important du projet sur l’équilibre d’une exploitation agricole,
• La nécessité d’un seuil de 800 lits créés pour permettre le lancement de l’opération,
• L’étude poussée d’insertion du projet dans le paysage permet de réduire son impact sur un site d’une qualité exceptionnelle,
• La nécessité de rétablir l’offre de ski de fond.

Sur proposition du Secrétaire Général pour les Affaires Régionales ;

ARTICLE 1er : La création d’une unité touristique nouvelle sur la commune de Montricher-Albanne consistant dans le développement d’un nouveau pôle touristique au col d’Albanne comprenant : la réalisation d’hébergements touristiques pour 20 000 m² de SHON et la réalisation de remontées mécaniques associées (2 télésièges, 1 téléski), est autorisée.

ARTICLE 2 : Cette autorisation est soumise aux conditions suivantes :

• L’opération ne sera lancée que si une première tranche opérationnelle de 800 lits au moins soit réalisée,
• La mise en œuvre des mesures compensatoires sera validée par la mise en place d’un comité de suivi, comprenant les services de l’Etat et la collectivité.
• L’approche pré-opérationnelle du pôle d’urbanisation devra être validée par le comité de suivi au plan de l’impact paysager et architectural et faunistique.

ARTICLE 3 : La présente autorisation deviendra caduque si, dans un délai de quatre ans à compter de la notification à la commune bénéficiaire, l’opération ainsi autorisée n’a pas été entreprise.

ARTICLE 4 : Les délais et voies de recours auprès du tribunal administratif de Grenoble sont de deux mois à compter de l’exécution des formalités de publication et de notification du présent arrêté.

ARTICLE 5 : Le Préfet du département de la Savoie est chargé de l’éxécution du présent arrêté qui sera publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de Savoie et dont mention sera insérée dans deux journaux locaux ou régionaux diffusés dans le département.